HIPOTECAS REVERTIDAS

Otra forma de retiro

El fenómeno de los baby boomers y su creciente consumo impulsa la creación de nuevos instrumentos financieros. Las hipotecas invertidas crecen en el mundo. En qué consisten y cuáles son sus beneficios.

El aumento de la esperanza de vida, la crisis de los sistemas previsionales, la consecuente disminución del poder adquisitivo de jubilaciones y pensiones, y los cambios en las estructuras familiares han generado la aparición de nuevos instrumentos financieros orientados a personas mayores. Este segmento, representado por los baby boomers (personas que nacieron en la posguerra mundial y hoy tienen más de 60 años), ha sido tradicionalmente ignorado por las instituciones financieras. Es que se trata de un sector en el que generalmente merman los ingresos a medida que suben los gastos, especialmente los de salud. En la mayoría de los casos, además, los mayores son propietarios del inmueble en que viven, cuyo mantenimiento les resulta cada vez más gravoso.

Atendiendo a estas circunstancias, en países como Francia, Israel, Estados Unidos y España, se han diseñado instrumentos financieros que permiten convertir una vivienda en dinero, sin perder su uso y disfrute.
 Uno de ellos es el "seguro de vivienda-pensión", por el cual el beneficiario trasmite la nuda propiedad, manteniendo el usufructo. Es decir, preserva el derecho a seguir ocupando su vivienda durante el resto de su vida. A la muerte del beneficiario, la institución financiera dispone de la propiedad, y no admite opción de rescate por parte de los herederos.
Una de las formas que adopta este instrumento en países como Estados Unidos e Israel, es el "term care". Consiste en un cesión de la vivienda a la empresa que administra el geriátrico con lo que se asegura atención médica y contención durante el resto de su vida.

HIPOTECAS REVERTIDAS.

Uno de los instrumentos de más rápida aceptación en el Reino Unido y los Estados Unidos, y que también se expande en Francia, España y Canadá, es la "hipoteca revertida". Se trata de un crédito hipotecario a personas mayores, propietarios de la vivienda en que residen, sobre la que no hay cargas de ningún tipo, que desean disponer en forma líquida del valor de su inmueble, habitualmente en forma de renta mensual.

El otorgamiento del crédito y la determinación de su cuantía dependerá de: la tasación del inmueble; la edad y sexo del solicitante (las mujeres son más longevas); el tipo de interés al que el préstamo es concedido y el plazo del crédito, en función de la esperanza de vida del titular. La disposición del capital por parte del beneficiario admite varias posibilidades: una única suma inicial; una línea de crédito sobre la que puede girar, o la recepción de ingresos periódicos por un plazo predeterminado o hasta su fallecimiento. Para acceder a esta última opción, es necesario adquirir un seguro de renta vitalicia que cubra las mensualidades si el beneficiario sobrevive una vez agotado el valor de la hipoteca.
Un aspecto diferencial de este instrumento es que quien suscribe una hipoteca inversa no pierde la propiedad de la vivienda. Si decidiera mudarse (a un geriátrico o a la casa de un familiar), seguiría percibiendo la renta establecida. Más aún, podría alquilar la propiedad para obtener rentas adicionales. Los herederos tampoco pierden los derechos de propiedad. Para disponer del inmueble solo deberían pagar la deuda acumulada.

En tanto, los gastos de formalización de la hipoteca también se pueden descontar del monto de la tasación del inmueble. Lo mismo ocurre con la prima del seguro de renta vitalicia.

En los países donde este instrumento se encuentra vigente, se recomienda que la contratación sea una decisión compartida entre el titular o titulares y sus hijos o familiares más directos. Pero el hecho es que muchos de los mayores que optan por este tipo de instrumentos financieros se encuentran solos o alejados de sus familias.

CUESTIONES CULTURALES.

En la Argentina no existe la hipoteca revertida. Según Norberto Plachta, broker financiero y presidente de Masterforum Internacional Group, "hay aspectos jurídicos y legales que dificultan su implementación. No es que esté prohibido expresamente por la legislación, pero no es una situación contemplada, y en la práctica existen trabas para que una persona pueda disponer de los bienes heredables", dice el especialista.

El consultor financiero Jorge Grouman concuerda con este diagnóstico. "Hay cuestiones culturales que dificultan desarrollar este producto en la Argentina", admite, porque "está mal visto que una persona disponga de los bienes que pueda dejar en herencia a sus hijos". A esto se suma "la inestabilidad y la falta de seguridad jurídica. En los últimos años hemos tenido fluctuaciones en los precios de las propiedades, Ley de alquileres, congelamiento de hipotecas. Todo esto aumenta el riesgo desde el punto de vista del inversor. ¿Cómo establecer un contrato para comprar anticipadamente un bien cuando las reglas cambian todo el tiempo?", se pregunta el consultor.

No obstante, algunas empresas propietarias de residencias geriátricas toman una "donación" o acuerdan una venta a término de una propiedad, a cambio de brindar alojamiento y cuidados médicos a sus beneficiarios de por vida.
También hay un número de ciudadanos argentinos que invierten en hipotecas revertidas off shore. Lo hacen generalmente a través de acciones en compañías que se dedican a este tipo de instrumentos, como parte de una cartera de inversiones más amplia.
El envejecimiento de la población a nivel global plantea nuevos desafíos. Quizás haya llegado el momento de llenar los vacíos legales y alentar propuestas que ayuden a mejorar la calidad de vida de los mayores.